Se recentemente realizou a venda de um imóvel, é provável que tenha obtido um ganho conhecido como mais-valia imobiliária.
Neste artigo, vou esclarecer o que são e como são determinadas.
Se a venda do seu imóvel foi feita por um montante superior ao valor de aquisição, é considerado um ganho de mais-valia imobiliária.
Este ganho pode estar sujeito ao pagamento de impostos, sendo essencial declarar todos os rendimentos às Finanças.
Portanto, é fundamental ter um conhecimento abrangente de todos os custos e encargos envolvidos no processo de venda de um imóvel, com especial destaque para a tributação das mais-valias.
Definição de mais-valias imobiliárias
Vou começar por definir o que são as mais-valias imobiliárias. Quando falamos em mais-valias imobiliárias, estamos a referir-nos ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Por exemplo, se adquiriu um imóvel por 100 mil euros e o vendeu por 150 mil euros, o ganho foi de 50 mil euros… mais ou menos.
No entanto, para calcular as mais-valias, é necessário aplicar o coeficiente de desvalorização monetária, também conhecido como correção monetária. Este coeficiente leva em consideração o índice de inflação e tem como objetivo atualizar o valor de aquisição do imóvel para os valores atuais. Isto ocorre porque o valor do dinheiro não permanece constante, ou seja, 1.000 euros gastos hoje não têm o mesmo valor que 1.000 euros gastos em 2010.
Além deste coeficiente, o cálculo também inclui todas as despesas dedutíveis relacionadas com a compra e venda do imóvel, como comissões pagas à agência imobiliária e custos com a escritura ou registos, assim como os encargos com a valorização do imóvel, como obras de restauro, nos últimos 12 anos.
Portanto, ao subtrairmos todas estas variáveis ao valor de venda do imóvel, obtemos a mais-valia imobiliária, e o cálculo é o seguinte:
Mais-valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
Como são tributadas as mais-valias imobiliárias?
A tributação das mais-valias imobiliárias em Portugal não segue uma taxa fixa para os residentes. O regime fiscal aplicado depende do escalão de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) em que o proprietário do imóvel se encontra, o que significa que varia conforme os seus rendimentos. Adicionalmente, o imposto a ser pago incide sobre 50% do valor da mais-valia imobiliária, não sendo aplicado sobre a totalidade do ganho.
Para ilustrar, considere o exemplo anterior. Suponhamos que ao vender um imóvel, obteve uma mais-valia imobiliária de 50 mil euros. Neste caso, apenas 25 mil euros (ou seja, metade do valor) estarão sujeitos a tributação.
Como declarar mais-valias imobiliárias no IRS?
Assim como acontece com todos os outros tipos de rendimento, a declaração das mais-valias imobiliárias deve ser efetuada no momento da entrega da declaração de IRS referente ao ano anterior. Por exemplo, se procedeu à venda de um imóvel em 2022, será necessário comunicar essa transação às Finanças na declaração a ser entregue em 2023.
Para reportar as mais-valias de um imóvel, é preciso preencher o quadro 4 do Anexo G e fornecer os seguintes detalhes:
- A data e o valor de aquisição do imóvel;
- A data e o valor de venda do imóvel;
- As despesas relacionadas ao imóvel, bem como todos os custos associados ao processo de venda.
Entre as despesas dedutíveis para potencial redução do valor do IRS a ser pago, incluem-se: a obtenção do certificado energético, as comissões pagas à agência imobiliária pela transação, as despesas com a manutenção ou restauro do imóvel, o Imposto de Selo (IS) na aquisição, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), os encargos relativos à formalização da escritura e os emolumentos do registo predial.
Quem está isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias?
Quem está dispensado do pagamento do imposto sobre as mais-valias? Existem três situações em que se aplica esta isenção:
Imóveis Adquiridos Antes de 1989
Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, ou seja, antes da entrada em vigor do código do IRS, a venda deste pressupõe automaticamente a isenção do pagamento de mais-valias imobiliárias. No entanto, é importante frisar que esta regra não se aplica a imóveis herdados. No caso de heranças, a data de aquisição considerada é a data de falecimento do proprietário e não a data de partilha dos bens.
Reinvestimento em nova habitação
Se a sua família aumentou e pretende vender a casa atual para adquirir uma nova, pode ser possível beneficiar da isenção deste imposto. Contudo, para que isso aconteça, o montante obtido com as mais-valias deve ser integralmente reinvestido na compra, construção ou reabilitação de outro imóvel destinado à habitação própria e permanente. Dispõe de um período de até 36 meses (ou seja, 3 anos) para realizar este reinvestimento.
É fundamental declarar este reinvestimento na sua declaração de IRS, especificamente no quadro 5 do anexo G. Mesmo que o investimento ainda não tenha sido efetuado, é crucial comunicar essa intenção às Finanças. Caso contrário, existe o risco de as mais-valias serem calculadas considerando apenas o valor da venda do imóvel.
Contribuintes Pensionistas
Todos os contribuintes reformados, com idade superior a 65 anos, que tenham vendido uma propriedade destinada à habitação própria e permanente podem beneficiar da isenção deste imposto. No entanto, é necessário reinvestir a totalidade do montante obtido em determinados produtos financeiros específicos. Estes podem incluir um seguro PPR, um seguro de capitalização, um fundo de pensões ou uma contribuição para o regime público de capitalização, mais conhecido como Certificados de Reforma. Este investimento deve ser realizado no prazo de 6 meses após a venda.
Como reduzir o pagamento do imposto sobre as mais-valias imobiliárias?
Para minimizar o pagamento do imposto sobre mais-valias imobiliárias, caso não se enquadre nas exceções mencionadas anteriormente, é aconselhável adotar estratégias para reduzir a quantia tributável. Ao preencher a sua declaração de IRS, inclua os recibos referentes aos últimos 12 meses relativos a:
- Intervenções de melhoramento e conservação do imóvel (como pintura, isolamento, entre outros);
- Aquisição de eletrodomésticos fixos (tais como fornos, fogões, sistemas de ar condicionado, etc.);
- Despesas processuais associadas à compra e venda da propriedade;
- Indemnizações devidamente comprovadas pagas pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relacionados com estes bens.
