A nova Lei dos Solos veio alterar de forma profunda a forma como Portugal olha para o solo rústico, criando um regime especial que permite reclassificar terrenos rústicos em urbanos para construção de habitação, sob condições muito concretas. Para proprietários e investidores, isto abre uma janela rara: transformar terrenos que até aqui eram pouco rentáveis em projetos habitacionais com valor real, sobretudo se alinhados com a necessidade de habitação acessível.
O que mudou com a nova Lei dos Solos
– O Decreto‑Lei n.º 117/2024, em vigor desde janeiro de 2025, criou um regime simplificado para reclassificar terrenos rústicos em urbanos, com foco na construção de habitação.
– A regra central é clara: pelo menos 70% da área total de construção acima do solo (700 em cada 1.000 metros quadrados) tem de ser destinada a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados, conforme clarificado pela legislação posterior.
– A decisão de reclassificar passa a estar sobretudo nas mãos das câmaras municipais, desde que o terreno respeite o Plano Diretor Municipal e não esteja em áreas protegidas como a RAN (Reserva Agrícola Nacional) ou REN (Reserva Ecológica Nacional).
Na prática, o Estado diz ao proprietário e ao investidor: é possível construir onde antes não era, mas a prioridade tem de ser a resposta à crise de habitação.
Terreno rústico: quando pode ser reclassificado para urbano
Para que um terreno rústico se torne elegível à luz da nova Lei dos Solos, são necessários vários requisitos cumulativos:
– O terreno não pode estar inserido em RAN ou REN, salvo raras exceções de interesse público devidamente fundamentado.
– Tem de existir, ou ser garantida, infraestrutura mínima: acessos, água, eletricidade, saneamento e condições de ligação às redes públicas.
– O projeto tem de respeitar o PDM e demonstrar necessidade habitacional na zona, muitas vezes relacionada com pressão de preços e escassez de oferta.
– Pelo menos 70% da área construída deve ser destinada a habitação acessível, pública ou a custos controlados; apenas até 30% pode ser canalizado para mercado livre (por exemplo, apartamentos de segmento médio/alto).
Este enquadramento procura equilibrar interesses: o proprietário pode valorizar o terreno, mas o país ganha mais oferta habitacional a preços compatíveis com o rendimento das famílias.
Passos práticos para transformar um terreno rústico em projeto habitacional
Do ponto de vista de quem tem terreno rústico ou está a pensar adquirir um com vista a investimento, o processo pode ser resumido em quatro etapas essenciais:
1.Análise técnica e jurídica inicial
– Verificar se o terreno está fora de RAN e REN e qual a sua classificação atual no PDM.
– Confirmar acessos, redes de infraestruturas e condicionantes (linhas de água, servidões, áreas de risco, etc.).
– Analisar, com apoio técnico, se a zona revela carência habitacional e se a autarquia tem interesse em novos projetos de habitação.
2.Estudo urbanístico e viabilidade do projeto
– Definir quantos metros quadrados podem ser construídos e como repartir a área entre habitação acessível/custos controlados e mercado livre, respeitando a regra dos 70% mínimos para habitação regulada.
– Avaliar a melhor tipologia de habitações (T1/T2/T3) para o público‑alvo, seja arrendamento acessível, jovens casais ou famílias locais.
– Efetuar um estudo económico preliminar: custo do terreno, construção, taxas, mais‑valias e margens esperadas.
3.Pedido de reclassificação e licenciamento
– Submeter o pedido de reclassificação à câmara municipal, hoje cada vez mais através de plataformas eletrónicas, com instrução técnica completa.
– Aguardar pareceres de entidades externas (quando aplicável), sabendo que a lei passou a prever respostas tácitas em caso de silêncio além de determinados prazos, o que acelera o processo em alguns cenários.
– Após a decisão positiva, avançar para o projeto de arquitetura e especialidades, já no quadro de solo urbano.
4.Execução, comercialização e arrendamento
– Garantir o cumprimento das quotas de habitação acessível ou a custos controlados, com preços de venda/arrendamento enquadrados nos regimes oficiais.
– Estruturar o negócio: vender parte dos fogos, manter outros em carteira para arrendamento ou criar parcerias com entidades públicas/cooperativas.
– Planear a comunicação e comercialização com transparência sobre as condições reguladas e as vantagens para o comprador/arrendatário.
Riscos e oportunidades para o investidor
Nenhuma oportunidade vem sem riscos, e a nova Lei dos Solos não foge à regra:
Riscos a considerar:
– Elevada exigência técnica nos estudos de viabilidade e impacto ambiental, sobretudo em terrenos de maior dimensão.
– Forte componente de habitação regulada, com margens limitadas em parte dos fogos, o que obriga a uma gestão rigorosa dos custos de promoção.
– Incerteza sobre prazos efetivos de decisão em alguns municípios, apesar do esforço legislativo de simplificação.
Mas também oportunidades claras:
– Valorização muito significativa de terrenos que, de outra forma, teriam uso agrícola/misto com rendimento reduzido.
Possibilidade de estruturar projetos mistos: parte do portefólio com receitas previsíveis e estáveis em arrendamento acessível, parte com maior potencial de valorização em mercado livre.
– Acesso potencial a apoios públicos, benefícios fiscais e condições especiais de financiamento associadas à promoção de habitação acessível.
Como a PKM Consultores acompanha este tipo de operações
A equipa da PKM Consultores Imobiliários pode atuar em várias fases deste processo:
– Identificação e análise de terrenos com potencial de reclassificação, com foco na região de Amarante, Porto e Norte, mas também noutras zonas com forte pressão de preços.
– Articulação com arquitetos, juristas e câmaras municipais para estruturar propostas de reclassificação alinhadas com a estratégia local de habitação.
– Apoio ao investidor na definição do modelo de negócio (venda, arrendamento, parcerias público‑privadas, build to rent) e no posicionamento do produto junto do mercado final.
Se tem um terreno rústico ou está a ponderar investir em solo com potencial habitacional, fale com a PKM Consultores Imobiliários para analisar se o seu caso se enquadra na nova Lei dos Solos e que tipo de projeto faz mais sentido desenvolver em 2026.
