O arranque de 2026 confirma aquilo que muitas famílias e investidores já sentiam na pele: preços de casa em máximos históricos e uma sensação generalizada de que “já está tudo caro demais”. Mas, olhando para os dados com frieza, percebe‑se que o mercado não se move de forma igual em todo o país – e é aqui que surgem oportunidades para quem sabe onde e como procurar.
Contexto: preços em alta, orçamentos no limite
- Portugal registou recentemente o maior aumento anual de preços da habitação entre os países da União Europeia, com subidas na ordem dos 25% e um défice estimado de 150 a 200 mil casas face às necessidades das famílias.
- No final de 2025, o preço mediano por metro quadrado ultrapassava os 2.000 euros, com Lisboa a liderar como cidade mais cara e várias freguesias do Porto também claramente acima da média do município.
- Em portais imobiliários nacionais, o valor médio anunciado de venda ronda os 440.000 euros, quando as famílias estão dispostas a pagar, em média, cerca de 240.000 euros – uma discrepância de mais de 80% que ajuda a explicar a perceção de “incomportável”.
A procura não desapareceu – mudou de formato
– Sete em cada dez portugueses continua a viver em casa própria, mas cerca de 30% depende do mercado de arrendamento, onde as rendas médias nacionais rondam os 1.400 euros, cerca de 40% acima do valor que muitas famílias procuram pagar.
– Em 2025, o investimento em imobiliário comercial aproximou‑se dos 2.670 milhões de euros, um crescimento perto de 10% face ao ano anterior, com o capital estrangeiro a representar cerca de 60% do total – sinal de confiança no mercado português, apesar da pressão nos preços.
– Ao mesmo tempo, a escassez de oferta de qualidade em vários segmentos levou à subida das rendas em localizações prime, mesmo com alguma quebra na absorção de escritórios e logística.
Onde ainda há oportunidades para comprar casa
Do ponto de vista de um comprador final (família ou jovem casal), o desafio já não é “se” há casas, mas sim “onde” faz sentido procurar em 2026.
Alguns eixos de oportunidade:
– Cidades secundárias com bons acessos: regiões fora dos grandes centros, mas com ligação rodoviária e ferroviária consistente, mantêm preços por metro quadrado significativamente abaixo de Lisboa e Porto, ao mesmo tempo que beneficiam da procura de quem teletrabalha parcial ou totalmente.
– Zonas periurbanas junto a polos de emprego: freguesias limítrofes às principais cidades, ainda com valores mais moderados, mas onde se nota já uma tendência de valorização por efeito de “spillover” da procura.
– Projetos novos em áreas emergentes: em vários concelhos do Norte e interior, os novos empreendimentos com boa eficiência energética e tipologias T2/T3 orientadas para famílias têm uma relação qualidade‑preço mais equilibrada do que casas usadas no centro urbano.
Para quem compra a primeira habitação, os apoios fiscais em vigor (isenções de IMT e benefícios específicos para jovens e primeira casa) tornam este momento particularmente relevante para fazer contas com detalhe.
Onde faz sentido investir para arrendamento
Para investidores – de pequeno, médio ou grande porte – o foco deixa de ser apenas “comprar barato” e passa a ser “comprar bem” em função da procura real de arrendamento e da fiscalidade.
Três linhas de leitura importantes:
– A procura de arrendamento mantém‑se muito forte, com cerca de 23 famílias interessadas por cada casa disponível em portais nacionais, o que reforça a atratividade de projetos de arrendamento de médio e longo prazo.
– O investimento institucional está a olhar com atenção para segmentos como residências de estudantes, seniores e projetos Build to Rent, empurrando o mercado para soluções mais profissionalizadas, com oferta estável e rendas ajustadas ao rendimento.
– O Orçamento do Estado de 2026 reforça incentivos ligados à habitação acessível, com redução de IVA para construção de habitação até determinados limites de preço e benefícios fiscais associados ao arrendamento acessível e a custos controlados.
Para o investidor particular, isto pode traduzir‑se em:
– Comprar T1/T2 em cidades secundárias com boa procura de arrendamento (trabalho, ensino superior, turismo interno), onde o rácio entre rendimento e prestação/financiamento ainda é saudável;
– Apostar em imóveis com potencial de valorização através de reabilitação, melhorando eficiência energética e qualidade do produto, num contexto em que o comprador e o inquilino estão cada vez mais atentos à fatura energética;
– Avaliar terrenos e pequenos prédios com capacidade de enquadramento em projetos de habitação acessível ou a custos controlados, beneficiando dos novos enquadramentos legais e fiscais.
Como a PKM Consultores pode ajudar em 2026
Na PKM Consultores Imobiliários, a abordagem para 2026 passa por três eixos:
– Leitura local + visão macro: cruzar dados nacionais de preço, transações e investimento com a realidade concreta de Amarante, Porto e região envolvente, para identificar bairros e ativos com melhor equilíbrio risco/retorno.
– Planeamento de compra ou investimento: análise de cenários (taxas de juro, rendibilidade esperada, riscos de vacância) para famílias e investidores, incluindo simulação de crédito e impacto fiscal.
– Acompanhamento estratégico: do primeiro contacto à escritura e à eventual colocação do imóvel no mercado de arrendamento, com foco em resultados concretos e sustentáveis.
Se está a ponderar comprar casa ou investir em 2026, marque uma reunião connosco para analisar o seu caso específico e desenhar um plano alinhado com o mercado atual.
