Se recentemente realizou a venda de um imóvel, é possível que tenha obtido mais-valias imobiliárias como resultado desse negócio.
Neste artigo, irei explorar o conceito das mais-valias, assim como o método utilizado para o seu cálculo.
No caso de ter vendido um imóvel recentemente por um valor superior ao seu preço de aquisição, é provável que tenha gerado mais-valias imobiliárias, o que pode acarretar a obrigatoriedade de pagar impostos sobre esse ganho.
É crucial declarar todos os rendimentos às autoridades fiscais, e os lucros provenientes da venda de um imóvel não são exceção.
Portanto, é fundamental estar ciente de todos os encargos e impostos associados ao processo de venda de um imóvel, incluindo a tributação das mais-valias, para evitar surpresas que possam afetar o seu orçamento familiar.
Neste artigo, irei explicar detalhadamente o conceito de mais-valias imobiliárias, como estas são calculadas e em que circunstâncias poderá beneficiar de isenção no pagamento deste imposto.
O que são mais-valias imobiliárias?
O conceito de mais-valias imobiliárias refere-se à lucratividade obtida com a venda de um imóvel.
Por exemplo, se adquiriu um imóvel por 100 mil euros e o vendeu por 150 mil euros, registou uma mais-valia de 50 mil euros.
No entanto, o cálculo das mais-valias imobiliárias requer a aplicação de um coeficiente de desvalorização monetária, que considera a inflação e atualiza o valor de aquisição do imóvel para refletir o seu valor nos dias atuais.
Além do coeficiente de desvalorização monetária, o cálculo das mais-valias tem em conta todas as despesas dedutíveis associadas à compra e venda do imóvel, como comissões pagas, custos com a escritura e registos, bem como os encargos relacionados com a valorização do imóvel, como despesas com obras de restauro.
Portanto, ao subtrairmos todas essas variáveis do valor de venda do imóvel, obtemos o montante das mais-valias imobiliárias. O cálculo é realizado da seguinte forma:
Mais-valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
Como são tributadas as mais-valias?
Para os residentes em Portugal, não há uma taxa fixa de tributação para as mais-valias imobiliárias. A sua tributação é determinada pelo escalão de IRS em que o proprietário do imóvel se encontra, o que significa que varia de acordo com os seus rendimentos. Além disso, o imposto incide apenas sobre 50% do lucro obtido com a venda do imóvel, não sobre o montante total.
Por exemplo, se uma pessoa obteve uma mais-valia imobiliária de 50 mil euros com a venda de um imóvel, apenas metade desse valor, ou seja, 25 mil euros, estará sujeita a tributação.
Como declarar mais-valias imobiliárias no IRS?
Assim como acontece com todos os outros tipos de rendimentos, a declaração das mais-valias imobiliárias é realizada durante a entrega da declaração de IRS referente ao ano anterior. Por exemplo, se vendeu um imóvel em 2022, será necessário comunicar essa transação às Finanças ao apresentar a declaração de IRS em 2023.
Para declarar as mais-valias provenientes da venda de um imóvel, é necessário preencher o quadro 4 do Anexo G e fornecer as seguintes informações:
Data e preço de compra do imóvel;
Data e preço de venda do imóvel;
Despesas relacionadas ao imóvel, incluindo todos os custos associados ao processo de venda.
Dentre as despesas que podem ser declaradas para possível dedução do valor de IRS a pagar estão: a obtenção do certificado energético, as comissões pagas à agência imobiliária pela venda do imóvel, as despesas com obras de manutenção ou restauro do imóvel, o Imposto de Selo (IS) pago na compra, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), os custos de formalização da escritura e os emolumentos do registo predial.
Como reduzir o pagamento do imposto sobre as mais-valias imobiliárias?
Se a sua situação não se encaixa em nenhuma das circunstâncias mencionadas anteriormente, uma estratégia para reduzir o montante do imposto sobre as mais-valias imobiliárias, é buscar formas de diminuir o valor tributável.
Nesse sentido, ao declarar o seu IRS, é recomendável que inclua as faturas dos últimos 12 meses relacionadas a:
Obras de melhoramento e manutenção do imóvel, como pintura, isolamento, entre outros;
Eletrodomésticos fixos, tais como fornos, fogões, sistemas de ar condicionado, entre outros;
Despesas processuais associadas à aquisição e à venda do imóvel;
Indemnizações comprovadamente pagas devido à renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos relacionados a contratos referentes a esses bens.
A transação de um imóvel é um procedimento intricado e único, no qual não há padrões uniformes. Certos casos apresentam desafios específicos que demandam cuidados extras, como o cálculo das mais-valias imobiliárias, exigindo uma minuciosa atenção aos detalhes.
Portanto, caso deseje obter orientações sobre como conduzir a venda de um imóvel de forma adequada, é recomendável entrar em contacto com um consultor imobiliário independente. Essa abordagem proporcionará uma negociação mais segura e bem-sucedida.